災害時に役立つQ&A

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土地、建物、借家・借地

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質問 借家建物が地震で損壊してしまった場合、借家人は建物を修繕してくれと家主に要求できますか? 借家契約に建物の修繕は借家人が全て行うという特約がある場合はどうですか? 家主が建物の修繕してくれない場合、家主の承諾なく借家人が修繕し、その費用を家主に請求することはできますか?
   
答え   借家人は、建物の修繕は借家人が全て行うという特約があったとしても、建物の主要な構造部分の損壊については家主に修繕を請求できます。家主が修繕をしてくれない場合に自ら修繕を行ったときには、修繕費として相当な費用を家主に請求することも可能です。
   
質問 借家建物が地震で損壊し住めなくなってしまったときは、借家人は住むことができない間の家賃を支払う義務がありますか? 避難勧告や避難指示が出されているときはどうですか?
   
答え   建物損壊により建物が使用できない状況に至っているのであれば、家賃の支払義務は発生しません。避難勧告や避難指示により建物を使用できない場合も同じように考えられますので、家賃の支払義務はないと考えるべきでしょう。
   
質問 借家建物が地震で損壊してしまい、家主から、修繕には多額の費用がかかるから取り壊したいと言われたのですが、借家人はこれに応じなければなりませんか?
   
答え   家主からの取壊しの申入れは、借家契約の解約申入れであり、解約申入れには、相応の「正当事由」がなければならないとされています。解約に応じなければならない「正当事由」があるかどうかは、建物損壊の程度、修繕費、従前の家賃、立退料の有無や金額によって決まりますので、取壊しの申入れがあったからといって、常に借家人が家主の申入れに応じなければならないわけではありません。家主とよく話合いをして下さい。そして、どうしても話合いがまとまらない場合には、専門家(弁護士、司法書士)に相談してみてください。
   
質問 借地している土地の石垣が崩れたのですが、復旧費用は地主と借地人のいずれの負担となるのですか。
   
答え   復旧工事は、地主の借地人に借地を使用・収益させるために必要な修繕義務の履行として地主の負担となります(民法606条)。  
 但し、復旧が困難な場合(復旧に過大な費用を要する場合を含む)で、そのままでは契約の目的(土地の使用・収益)を達成できないときは、借地契約は目的物(土地)の滅失と看做され履行不能により終了します。
   
質問   借地上の建物に「危険」判定があり取り壊しました場合や、家が地震で倒壊した場合は、借地権はどうなるのですか。また建物を再築するには地主の承諾が必要ですか。
   
答え   自然災害で建物が滅失しても借地権が消滅することはありません。また、建物は地主の承諾がなくても再築することができます。増改築禁止の特約があっても自然災害による全壊の場合は、再築に地主の承諾は必要ありません。
   
質問   借地上の建物が全壊し、再築したいのですが地主に承諾料を要求されました。
支払わなければならないのでしょうか。
   
答え   借地人は地主の承諾がなくても再築が可能ですから、承諾料の支払いを拒否することができます。
 但し、法定更新を阻止するための異議を述べないこと(旧借地法7条)を条件に、ある程度の承諾料を支払うことも借地期間の延長の観点からは一考に値すると思います。
   
質問   地震で借家が損壊した場合の修繕費は誰が負担するのですか。賃料の支払義務はどうなりますか。
   
答え   家主には貸家を借家人に使用・収益させる義務があり、その義務の履行として必要な修繕であり、かつ修繕が可能な場合には借家人は家主に対して修繕を請求することができます(民法606条)。
 また、家主が修繕に応じてくれない場合、借家人は借家を使用・収益できない割合に応じて賃料を全部または一部の支払を拒むことができます。
   
質問   家屋を賃貸していましたが、地震による損壊と老朽化のため使用不能として契約解除の通知をしたところ、借家人は修繕して契約を継続して欲しいと言ってきました。多額の修繕費がかかるのですが家主に修繕義務はありますか。
   
答え   基本的には家主に借家人が損壊した借家を使用できるようにするために必要な修繕義務がありますが、損壊の程度が著しく、修繕に過大な費用を要するときは、公平の見地から修繕義務はないものとされ、契約は履行不能として契約の終了が認められるでしょう。
 また家屋の老朽化が進み残りの耐用年数が僅かな場合は、多くは大修繕までは必要ないとされるでしょう。
   
質問   地震により貸家が損壊したので立ち退きを求めたところ、借家人から多額の立退料を要求されました。支払に応じなければならないでしょうか。
   
答え   建物が全壊したとき、または半壊した場合であっても損壊の部位・程度により建物としての効用を失ったと判断されるときは、履行不能により賃貸借関係は当然に終了し、不可抗力(自然災害)による履行不能ですから家主が明け渡しを求める際立退料を支払う必要はありません。  
 但し、損壊の程度が建物としての効用を失う程度に至らない場合は、家主の修繕義務が認められる場合や、家主の立退料の支払いや代替え家屋の提供などが立退請求の正当事由の補強材料となることもあります。
   
質問   テナントの入っている建物の壁が地震で壊れました。原因は壁の瑕疵です。内装は賃借人の負担とする特約があります。
@修理費用は誰が負担するのですか。
A賃借人は修理期間の休業損害を賃貸人に請求できますか。
   
答え   @壁の瑕疵が原因ですので、建物を購入した場合には、売主に対し、瑕疵担保責任(民法570条)により、修理にかかった費用について損害賠償請求をすることが可能です。
 建物を請負業者に建築してもらった場合には、請負業者に対し、修理費用について損害賠償請求をすることが可能です(民法634条2項)。請負の場合は修理自体を求めることも可能です(民法634条1項)。
A壁の瑕疵が原因で、賃貸人も瑕疵あることを知らずに賃貸していた場合には、賃借人は賃貸人に対し、修理期間の休業損害を求めることはできません。   
 売主が瑕疵を知りつつ建物を売った場合や、請負業者の手抜き工事のような場合で、売主や請負業者に不法行為(民法709条)が成立する場合には、売主や請負業者に対し休業損害の請求をすることができます。
   
質問   罹災都市借地借家臨時処理法はどんな法律か説明して下さい。
   
答え   昭和21年に制定された罹災都市における借地借家人の生活の安定を図る復興対策を目的とする法律です。  
 被災者がそれまで住んでいた所に住み続けられるように保護しています。例えば、罹災建物が滅失した当時におけるその建物の借主は、その建物の敷地に借地権の存しない場合には、その土地の所有者に対し、建物所有目的で賃借の申出をすることによって、他の者に優先して相当な借地条件でその土地を賃借することができるとされています(2条)。また、借地上の家屋を貸していた場合、再築した建物について、その完成までの間に借家人から借受けの申し出があると、正当事由がないと貸付けを拒否できませんし14条)。借地上の家屋を貸していた場合、建築のための土地の使用を始める前に、借家人から借地権譲渡の申し出を受けると、正当事由がない限り借地権の譲渡を拒否できません(3条)。