災害時に役立つQ&A

土地、建物、借家・借地

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質問 借家建物が地震で損壊してしまった場合、借家人は建物を修繕してくれと家主に要求できますか？
借家契約に建物の修繕は借家人が全て行うという特約がある場合はどうですか？
家主が建物の修繕してくれない場合、家主の承諾なく借家人が修繕し、その費用を家主に請求することはできますか？
   
答え   借家人は、建物を修繕してくれと家主に要求できますし、仮に建物の修繕は借家人が全て行うという特約があったとしても、建物の主要な構造部分の損壊については家主に修繕を請求できます。家主が修繕をしてくれない場合に自ら修繕を行ったときには、修繕費として相当な費用を家主に請求することも可能です。（弁護士）
   
質問 借家建物が地震で損壊し住めなくなってしまったときは、借家人は住むことができない間の家賃を支払う義務がありますか？
避難勧告や避難指示が出されているときはどうですか？
   
答え   建物損壊により建物が使用できない状況に至っているのであれば、家賃の支払義務は発生しません。避難勧告や避難指示により建物を使用できない場合も同じように考えられますので、家賃の支払義務はないと考えるべきでしょう。（弁護士）
   
質問 借家建物が地震で損壊してしまい、家主から、修繕には多額の費用がかかるから取り壊したいと言われたのですが、借家人はこれに応じなければなりませんか？
   
答え   家主からの取壊しの申入れは、借家契約の解約申入れであり、解約申入れには、相応の「正当事由」がなければならないとされています。解約に応じなければならない「正当事由」があるかどうかは、建物損壊の程度、修繕費、従前の家賃、立退料の有無や金額によって決まりますので、取壊しの申入れがあったからといって、常に借家人が家主の申入れに応じなければならないわけではありません。
　まずは家主とよく話合いをおこない、どうしても話合いがまとまらない場合には、専門家に相談してみてください。（弁護士）
   
質問 借地している土地の石垣が崩れたのですが、復旧費用は地主と借地人のいずれの負担となるのですか。
   
答え   石垣が地主所有の場合，復旧工事は、地主の借地人に借地を使用・収益させるために必要な修繕義務の履行として地主の負担となります。地主に修繕が必要であることを通知したにもかかわらず、相当期間を経過しても地主が修繕しない場合、借地人が修繕して、その費用を請求することができます。
　もっとも、地主が費用の支払に応じない場合に、借地人が支払った費用全額の請求が認められるとは限りませんので、修繕費用の見積書を示すなどして、できる限り根気強く、修繕方法について地主側と協議することをお勧めします。（弁護士）
   
質問   借地上の建物が地震で倒壊した場合は、借地権はどうなるのですか。また建物を再築するには地主の承諾が必要ですか。
   
答え   借地上の建物が完全に滅失してしまった場合でも、借地権自体は、当然には消滅しません。土地を地主が第三者に譲渡してしまった場合でも、借地借家法は、滅失後２年間は必要事項を記載した立て札を借地上に掲示することで、また、大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法（以下、「被災借地借家法」と言います。）は、政令施行日から６か月間は立て札をしなくても、立て札をすれば３年間は，新しい土地所有者に対抗できるとしています。
　借地権を主張できる限り、借地人は、建物は地主の承諾がなくても再築することができますが、従前の借地契約で定められた借地契約の内容が当然に変更されるわけではありません。
　借地契約上、建物の種類・構造が定められている場合には、別の種類・構造の建物を再築することはできません。借地期間も、当然に延長されるわけではありません。（ただし、罹災都市法に、政令施行日から１０年の延長を認める規定があります。）。
　一方的な再築は、地主とのトラブルのもとになりますので、まずは地主と協議をされることをお勧めします。（弁護士）
   
質問   借地上の建物が全壊し、再築したいのですが地主に承諾料を要求されました。
支払わなければならないのでしょうか。
   
答え   借地契約に明示されていない限り、承諾料の支払は義務ではありませんが、建物を再築する場合には、ある程度の対価を支払って、新規に契約を締結してもらった方がよいこともあります。
　借家契約上、建物の種類・構造が定められている場合には、地主の承諾がなければ別の種類・構造の建物を再築することはできません。残りの借地期間が少ない場合や、再築する建物を息子名義にする場合などは、再築を機会に、新たな借地期間とし、息子名義の借地契約を新たに締結してもらった方が安心です。
　再築についてどうしても地主の承諾を得られない場合には、地主の承諾のかわりに裁判所の許可を得る方法もありますが、裁判所が借地人が求める再築の許可を与えるにあたり、地主側の事情も考慮して、一定額の支払を再築許可の条件にされることもあります。（弁護士）
   
質問   地震で借家が損壊した場合の修繕費は誰が負担するのですか。賃料の支払義務はどうなりますか。
   
答え   家主には貸家を借家人に使用・収益させる義務があり、使用・収益に支障が生じており、修繕が可能な場合には借家人は家主に対して修繕を請求することができます。
　家主が修繕に応じてくれない場合には、①使用収益ができない割合に応じた賃料の支払拒絶、②損害賠償請求、③契約の解除、④損害賠償請求と賃料請求の相殺の各方法をとることができます。
　ただし、借家契約上、家主に修繕免除特約が付されており、一定の範囲で家主の修繕義務が免除される場合もあります。
　一方的な解釈で賃料の不払を生じさせた場合には、家主から契約解除により明渡しを求められることもありますので、賃料の支払拒絶や相殺を主張される場合には、予め弁護士のアドバイスを受けることをお勧めします。（弁護士）
   
質問   家屋を賃貸していましたが、地震による損壊と老朽化のため使用不能として契約解除の通知をしたところ、借家人は修繕して契約を継続して欲しいと言ってきました。多額の修繕費がかかるのですが家主に修繕義務はありますか。
   
答え   基本的には家主に借家人が損壊した借家を使用できるようにするために必要な修繕義務がありますが、損壊の程度が著しく、修繕不能である場合には、賃貸借契約が終了し、そのような場合には、家主に修繕義務は生じません。修繕不能かどうかは、経済的観点も含めて判断され、新築するのと同等の費用を必要としたり、賃料額と比較して修繕費用が不相当に過大である場合にも、裁判では修繕不能と判断されます。もともと家屋の老朽化が進んでおり、残りの耐用年数が僅かである場合には、経済的観点も含めて、修繕不能と判断される場合も多いと思われます。（弁護士）
   
質問   地震により貸家が損壊したので立ち退きを求めたところ，借家人から多額の立退料を要求されました。支払に応じなければならないでしょうか。
   
答え   建物が全壊した場合、さらには、半壊した場合であっても損壊の部位・程度により建物としての効用を失ったときは、履行不能により賃貸借関係は当然に終了します。不可抗力（自然災害）による履行不能ですから家主が明渡しを求める際に借家人に立退料を支払う必要はありません。
　ただし、損壊の程度により修繕不能かどうか微妙な場合もありますし、二次被害について責任を負わされるリスクを考えると、ある程度立退料を支払ってでも早期解決をはかった方がよい場合もあります。
　借家人の中には、本音では危険な建物とわかっていながら、転居先が見つからなかったり、転居費用が足りなくて転居できない人もいるかもしれません。
　家主、借家人とも、互いに被災者であるということを忘れず、民事調停や各種仲裁手続（ADR）なども活用しながら、柔軟な解決をはかっていただきたいと思います。（弁護士）
   
質問   大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法とはどのような法律ですか。
   
答え   平成２５年に、それまでの「罹災都市借地借家法臨時処理法」に変わり、大規模な災害の被災地において、借地権者の保護等を図るために制定された法律です。
　特定大規模災害として政令で指定された場合に、①特定大規模災害により賃貸していた建物（旧建物）が滅失してしまい、従前の賃貸人が同一の用途で建物を再築し、賃貸する場合には、旧建物の賃借人に通知しなければならないこと（８条）、②借地上の建物が滅失した場合に、何もせずに借地権を対抗することができる期間を政令施行日から６か月とし、また、借地上の掲示により対抗できる期間を政令施行日から３年間とすること（４条）、③借地上の建物が滅失した場合に、借地人による借地契約の解約(３条)や、賃貸人が借地権の譲渡を承諾しない場合について、裁判所の許可を求める申立て（５条）、④被災地における暫定的な土地利用のニーズに応えるための、存続期間を５年間とする被災地短期借地権の制度（７条）などを規定しています。